根本之道在於實施：1、租賃市場全面登錄、透明化。2、實施空屋稅逼出空屋，降低租金。3、實施租金管制法，避免濫漲租金。才可以快速改善台灣的居住正義。（圖/取自網路）

 

作者/蘇煥智

 

三月底內政部提出「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」，根據內政部長徐國勇的說法，租金補貼經過行政院核定為四年計畫，中央每年將編列300億預算，四年總共就1200億元。每年將會有五十萬戶租屋族受惠，七月一日起開始線上申請，並將於九月完成核定。10月1日起正式發放。

 

一、超級大買票政策：

從政治考量來看，10月1日開始發放50萬戶租金補貼，加上房東也有租稅優惠，11月26日即將進行九合一選舉，11月再發一次，的確是一個公然合法的政策買票。每年規模三百億的租金補貼大放送，對有需要的民眾來說的確是及時雨，這種政策買票的效果應該有助於執政黨年底選情。

 

二、引發租金上漲：

此消息一出吸引了近二十萬民眾上網申請，但在申請過程中，房客與房東的各種衝突就不斷發生。媒體報導有大學生因為申請租金補貼，導致房東調漲整棟租戶的房租，而遭到同棟房屋租戶的霸凌。

 

也有房東要求房客不得申請租金補貼，以免被國稅局查稅。雖然內政部不斷強調租金補貼的申請並不需要房東同意，也表示可以對房東處以行政罰鍰，其實效果不彰。

 

根據主計總處資料，房租指數今年增幅度達1.85%，已經是今年連續四個月年增率超過1%，更創下1996年11月以來、共計308個月、25年多來的新高。

在新冠肺炎疫情嚴重中，百業困難之際，房租上漲是異常不合理的現象，唯一能夠解釋的是「每年300億補助政策，帶動房屋租金不合理的上漲」。

 

三、假租客之名，實圖利房東：

面對政府給予五十萬戶租屋族三百億的補貼，政府給予房東的補貼又更加優厚！

 

根據房仲公會全國聯合會全國理事長李同榮的統計，因為租金補貼政府也同時給予的房東的補貼包括：

    1、房屋稅：非自用住宅卻能享受自用住宅稅率1.2％。

    2、地價稅：一般土地稅率1%，但卻適用自用住宅稅率2‰。

    3、綜合所得稅：承租人若享有租金補貼，房屋所有權人（出租人）享有每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅。

 

根據李同榮的説法政府給予房東的稅務優惠，還比租金補貼更多！形同政府向租屋族發止痛藥，卻給房東大補丸！這樣租金怎麼會降得下去呢？

 

四、建立租賃全面登錄，建全租賃市場：

政府推動租金補貼的目標之一，是希望透過租金補貼的申請發放過程，掌握房東的租金動態，但房東又怎麼會冒著受到國稅局稽查逃漏稅的風險，向政府自投羅網？政府想透過租金補貼解決租屋地下經濟的想法，實在是過度天真的想法。

 

誠如李同榮前理事長主張，政府應該要建立房屋租賃全面透明化登錄，才能建立租賃市場資料庫，否則逃漏稅、租賃黑市永遠存在。讓非自用住宅完整攤在陽光下，一方面有助於國稅局稽查稅收，打擊地下經濟；另外一方面也有助政府掌握非自用住宅現況，作為增建公共房屋的參考。

 

五、課徵空屋稅、擴大囤房稅增加租房供給：

雖然內政部公布2021年上半年空屋為81萬2947戶，但根據主計總處空屋普查，台灣空閒住宅數已從2010年的155萬戶，增加到2020年的166萬戶。

若依內政部的公布，台北市空屋61410戶、新北市128308戶、桃園市77454戶、台中市89266戶、台南市61498、高雄市104739戶。這些空屋不釋出，自然造成租房租金偏高，如果大量釋出自然可以降低租金。

 

目前政府的包租代管的政策8年300億元，其實也是圖利屋主，而且釋出效果有限。

 

其實政府祇要課徵空屋稅，將空屋稅比照囤房稅，必然能夠產生足夠的壓力逼使房東將非自用房屋釋出出租，而增加租房市場供應，如此一來房租及房價自然就會下降。

 

日本面對空屋問題，日本政府於2015年提出空屋對策特別措施法，對一年內無人使用的空屋，取消固定資產稅的優惠額，持有成本將會增加三到四倍，空屋問題開始獲得解決。

 

台灣都會地區應實施空屋稅，空屋稅比300億的包租代管及1200億元的租金補貼更有效。

 

六、規管租金、設立租金上限：

 

各國的大都會都面臨房屋供應不足、租金飆漲的問題，立法規管房租就成為各國政府努力的方向之一。紐約州於1943年便落實房租管制政策，議會於2019年通過的《住宅穩定暨房客保護法》（Housing Stability and Tenant Protection Act），更進一步保障房客權利，使房東不能輕易驅趕房客。荷蘭的阿姆斯特丹也設有租金上限，德國柏林、瑞典的斯德哥爾摩更曾經凍漲房租。

 

雖然房屋租金是房東與房客之間基於民法的契約行為，但在租屋市場嚴重失衡的狀況之下，政府有必要制訂租金管制的相關法規，不要讓租金成為壓死房客的最後一根稻草。

 

七、居住正義三策：

每年300億租金補貼是圖利房東，助長租金上漲的關鍵，將更惡化居住人權。而包租代管8年300億元，也是圖利多屋炒作的財團。蔡英文政府這兩項政策都是圖利財團，無法解決當前年輕人的居住困境。根本之道在於實施：

1、租賃市場全面登錄、透明化。

2、實施空屋稅逼出空屋，降低租金。

3、實施租金管制法，避免濫漲租金。

如果自然可以快速改善台灣的居住正義。

 

作者簡介

蘇煥智，前台南縣長，曾任第二、三、四屆立法委員。台大物理系肄業，台大法律系畢業，輔大法研所碩士。現為台灣維新召集人，大員法律事務所律師。