在租賃關係存續期間，如果承租人正在占有租賃物的話，租賃物的所有權移轉並不會影響到承租人，也就是說，租賃物的新所有人必須承受原本的租賃關係。（圖／翻攝自591  597 租售網）

 

作者/許苑律師

 

「律師，我的房東為了理財投資，要把我正在租的房子賣掉，我擔心如果將來換了屋主，他會不會不想租就把我趕走啊？我需要趕快另外找房子嗎？」

 

「律師，我的房東跟我簽了長期租約，一次簽了六年。現在房東因為欠債逃到國外去，我在租的房子也被法院查封準備要拍賣了，但我的租約期限還沒到，我可以繼續住嗎？」

 

◎買賣不破租賃原則

「買賣不破租賃」是法律同道耳熟能詳的術語，法條依據在民法第425條第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

 

意思是說，在租賃關係存續期間，如果承租人正在占有租賃物的話，租賃物的所有權移轉並不會影響到承租人，也就是說，租賃物的新所有人必須承受原本的租賃關係。

 

這個法律選擇保障相對弱勢的承租人，不管房屋怎麼賣、房東怎麼換，只要承租人處於「占有中」的狀態，不管是舊房東或新屋主都不能把承租人趕走。

 

◎租期超過五年或未約定租賃期限，記得去公證

要注意，「買賣不破租賃」原則，有一個例外的情況。那就是民法第425條第2項的規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

 

意思是說，不動產的租賃，如果租期超過五年或未約定租賃期限，又未經公證，就不適用前面所說的「買賣不破租賃」原則；也就是說，新屋主可以不承認租賃關係，而把承租人趕走。

 

反過來講就是，租期超過五年或未約定租賃期限的不動產租賃，必須增加一道手續——公證，之後，才能享有「買賣不破租賃」的保障。

 

這個規定，對「長期」的租賃關係比較嚴格，藉以平衡承租人和新屋主的利害關係。 

 

作者簡介

許苑律師，政大法律系畢業，於台北執業。

 

執業之外，尤喜歡文字。作者擅長用淺白入裡的語言，化作有血有肉的生活故事。希望藉此賦予法律從雲端走下來的生命，有助於法律被輕鬆理解，使人因容易獲得啟發而掌握權益。