法律許願池》租屋大哉問系列一：冷氣壞了誰要修？

修繕的責任歸屬，先看契約怎麼約定，如契約沒有約定，則由房東負擔。（圖／翻攝自YouTube）

「律師，我在外面租房子住，夏天要開冷氣時卻發現冷氣壞掉了，修冷氣或換冷氣要花的錢也不少，我可以請房東來處理嗎？」

「律師，我租的房子是頂樓，最近梅雨季開始一直下雨，竟然天花板開始漏水！已經通知房東來處理好幾次了，但房東都不理我，我該怎麼辦啊？」

很多房東並沒有住在租出的房子附近，所以，當租屋處的家具、電器在正常使用之下卻壞了，甚至有漏水、壁癌等等影響居住品質的事情時，常常衍生租客和房東之間的矛盾和爭議。

站在房東的立場，房屋是承租人在使用的，東西壞了當然要由承租人自己處理！

反過來，站在承租人的立場，房東應該要負責維持基本的居住品質才對吧！

民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

依據這個條文，房東對出租的房屋負有一個「保持義務」，要讓這個房屋保持在「當初約定好」的狀態。

◎修繕的責任歸屬，先看契約怎麼約定，如契約沒有約定，則由房東負擔

有些租屋基本觀念的人，可能會理所當然的說：房東有修繕房屋的義務！但其實，這樣直接的觀念是有些危險的，容易讓人一不小心就忽略租賃契約怎麼寫。

法律條文是這樣規定的：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」(民法第429條第1項)中間那句「除契約另有訂定或另有習慣外」，才是最重要的。

因此，我們必須先翻開租賃契約，看看契約裡面有沒有針對修繕責任有特別的約定，如果沒有，才可以放心的大聲說：房東應該負責修繕。

◎催告房東修繕後，如房東不理會，承租人可以自行修繕後要求房東付修繕費

當租屋處需要修繕，而且也應該由房東負責修繕的時候，承租人究竟該怎麼做呢？

依據民法第430條規定，承租人首先要先通知房東，定一個合理的時間要求房東修繕，如果房東在期限內沒有來修，這時候，承租人有兩個選擇：(1)終止租約、(2)自行修繕。

當你選擇(2)自行修繕的時候，因為你是代替房東履行修繕義務的，所以這筆修繕費用當然應由房東來支付。這時候，你可以向房東求償修繕費用，或是在下次付房租的時候，把修繕費用從租金當中扣掉喔！

許苑律師，政大法律系畢業，於台北執業。執業之外，尤喜歡文字。作者擅長用淺白入裡的語言，化作有血有肉的生活故事。希望藉此賦予法律從雲端走下來的生命，有助於法律被輕鬆理解，使人因容易獲得啟發而掌握權益。