在台灣，人們常因為某些特殊需求（比如為了規避法律特殊資格限制、節稅、躲債、隱匿財產等），而把自己的土地、房子、股票等物品登記在他人名下，因此發展出「借名登記」的法律關係。（圖／翻攝自pixabay）

 

作者／許苑律師

小明與小美是男女朋友，小明出錢買了一棟房子，為示忠貞，把房子登記在小美名下。後來小明因為經商失敗負擔高額債務，便想將該房子賣掉變現以還債，小美卻不願意。

 

於是小明生氣的說：「房子雖然是登記在妳的名下，但是是我出錢買的，所以應該是我的！當初登記在妳名下只是暫時借用妳的名義，現在請妳把房子還給我。」小美說：「這房子明明是你送給我的，是我的房子。」

 

在台灣，人們常因為某些特殊需求（比如為了規避法律特殊資格限制、節稅、躲債、隱匿財產等），而把自己的土地、房子、股票等物品登記在他人名下，因此發展出「借名登記」的法律關係。

 

「借名登記」契約是一種法律沒有規定的無名契約，實務上並沒有禁止這種約定，而是類推適用民法「委任」規定來處理。在借名登記的法律關係裡，「出名人」只是名義上登記為所有權人，「借名人」才是終局的實際所有權人。

 

常見的問題是，當借名人想要終止借名登記契約，把財產要回來的時候，出名人翻臉不認帳，聲稱這是他的財產。這時候就會同時有兩個人主張自己是所有權人，該怎麼認定誰才是真正的所有權人？

 

在一般正常的情形是，財產登記在誰名下就是誰的；反過來，如果有人（借名人）主張自己的財產登記在別人（出名人）名下，這是不正常的情形。所以，目前實務上認為：在這種不正常的情形下，借名人應該要負舉證責任，證明他和出名人之間確實曾經有借名登記的約定。

 

以開頭的例子來說，小明可以拿出之前和小美的書面契約或對話記錄，證明兩人曾經有約定房子是小明的，只是暫時借小美的名義登記而已。另外，小明也可以提出買房子的資金是小明所出、房屋稅、水電費是小明在繳、房子是小明在使用、權狀也是小明保管等等的證據，讓法官相信小明和小美之間確實有借名登記的約定。

 

相反的，如果小明無法提出證據，法官就會傾向認為，登記名義人小美才是房屋所有權人。

 

另一個常見的問題是，如果出名人未經借名人同意，偷偷把財產賣給第三人怎麼辦？

 

目前實務上認為，因為借名登記是借名人和出名人兩人之間的內部約定，不會影響到第三人，出名人既然已經登記為該財產的所有權人，就有權利將該財產賣給第三人，借名人沒辦法向第三人請求返還財產，只能向出名人請求損害賠償或追究背信刑責。

 

由此可見，借名登記的風險並不小，大家在評估是否從事借名登記行為時，還是謹慎些，至少簽個借名登記契約，若日後不幸產生糾紛，也比較有保障。

 

作者簡介

許苑律師，政大法律系畢業，於台北執業。

執業之外，尤喜歡文字。作者擅長用淺白入裡的語言，化作有血有肉的生活故事。希望藉此賦予法律從雲端走下來的生命，有助於法律被輕鬆理解，使人因容易獲得啟發而掌握權益。